Fui eleito síndico, e agora?

Chegou o dia da assembleia no seu condomínio. Entre os assuntos está a eleição de um novo síndico. Após muitas discussões e ponderações, você é eleito o novo síndico, os condôminos comemoram, você ganha uma salva de palmas, mas esperem todos! Você se depara com algumas questões, que são sim de extrema importância e dentre elas: não ter tido a experiência de ser síndico anteriormente. E agora? O que faço? Por onde começo?

A primeira atitude de um síndico novo é não se desesperar. A função de síndico é essencial para o bom andamento da vida em condomínios. A pessoa nessa posição torna-se responsável por uma série de atividades, dentre elas a manutenção do condomínio, a contratação de funcionários, o pagamento de prestadores de serviços etc.

Além da preocupação de realizar um excelente trabalho, muitos se deparam com a necessidade de manter a valorização do bem particular e, consequentemente, do bem comum, ou ainda, em muitos casos, buscar alternativas para aumentar a valorização através de benfeitorias.

Mas calma, de alguns anos para cá, foram produzidas uma enormidade de matérias, livros e palestras para orientação de um síndico novo. Hoje temos cursos específicos em faculdades renomadas para formação de futuros síndicos, sejam eles proprietários – e marinheiros de primeira viajem – sejam eles síndicos com foco profissional.

Voltando à eleição do nosso síndico novo, os primeiros passos para uma gestão eficaz são importantes e precisam ser dados sob orientação de especialistas para que assim, haja o mínimo de interferências.

O primeiro passo é o de conhecimento;

O novo síndico precisa saber quais são as funções determinadas pela legislação para o cargo. Podemos ler essas funções no art. 1348 da lei 10.406/02, que destaco abaixo; Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

O síndico novo precisa conhecer os seus prestadores de serviços e ter a certeza de que eles são competentes e capazes de realizar o trabalho. Como segundo passo diria ao síndico novo que se reúna com todos os prestadores de serviços, colaboradores e parceiros. Afinal, não se pode fazer um bom trabalho sem uma equipe ao lado.

O síndico novo precisa conhecer a situação econômica do seu condomínio, saldos em caixa, contas a pagar, contas a receber, índice de inadimplência. Ele precisa ter a exata noção das possibilidades financeiras que o condomínio apresenta naquele momento.

Ainda na fase de conhecimento, tomar ciência do status das manutenções do empreendimento é de suma importância. Saber a real situação das bombas, elevadores, portões, elétrica, hidráulica e alvenaria. Nesse quesito, a contratação – se houver possibilidades financeiras – de uma empresa de engenharia pode contribuir muito para tomada de decisões futuras e planejamentos.

Encerro a fase de conhecimento com um item, que, apesar de ser o último, é de importância impar. O nosso síndico novo precisa conhecer toda a documentação legal, trabalhista, financeira e de segurança. Precisa saber como estão os registros dos funcionários, como estão os atestados de prevenção de incêndio (AVCB), para-raios, limpeza de caixa d’agua, dedetização etc. Conhecer o status de regularização do condomínio pode dar ao síndico novo a percepção para implementação de ações imediatas.

Ufa, lendo essas obrigações parece que a função exige um expediente de 24h, mas não é bem assim.

Hoje temos ouvido falar de gestão participativa, onde o síndico tem um grupo de conselheiros que o apoiam nas decisões. Essa equipe, se focada e presente, pode auxiliar, e muito, o síndico. Um outro passo importante que o sindico novo precisa dar é ter uma administradora que pode auxiliá-lo em todos os casos acima listados. Uma administradora com uma excelente estrutura de trabalho, que esteja ao seu lado o orientando em todas as questões operacionais, financeiras e legais (trabalhistas e tributárias).

Há cerca de 20 anos, administrar um condomínio resumia-se simplesmente em gerir as finanças e funcionários. Hoje, dado, à complexidade dos empreendimentos modernos, onde há verdadeiros clubes e, em alguns casos, populações maiores dos que cidades do interior de São Paulo, o síndico hoje é uma pessoa multidisciplinar, atua e transita por diversas áreas, desde de pequenos palpites de engenharia até conciliar conflitos (no caso de brigas entre vizinhos). Ainda sim, ouço de muitos síndicos o seguinte: “sim é difícil, mas cresci muito, aprendi a lidar com uma série de situações que nunca imaginei, não me arrependo.” Ser síndico é contribuir para o bem comum para valorização ou simples manutenção do patrimônio, e uma fase de aprendizado constante.

Finalizo com a recomendação inicial: procure um profissional especialista na área imobiliária. Contrate uma administradora que lhe dê todo o suporte necessário, que esteja sempre disposta a contribuir e a buscar soluções para os mais diversos problemas que possam surgir.

A Lello é a maior administradora da vida em comum no Brasil, responsável pela gestão de cerca de mais de três mil empreendimentos na Capital paulista, ABC, Campinas, Jundiaí, Piracicaba e no litoral do Estado. Existem hoje cerca de um milhão de pessoas que vivem em locais administrados pela Lello. Sempre a procura de como a tecnologia pode melhorar e facilitar a vida em comum, a Lello tem uma séria de iniciativas pioneiras que está alterando a forma como as pessoas enxergam suas comunidades.